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房贷敞口抵消调控 平抑房价须调整房贷政策

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  近年来,我国住房价格在持续的调控中越调越高,以致于连开发商也坦承:“现在楼盘的利润率已经高到让我们不好意思的程度了。”社会对此极度失望。为什么会造成如此败局呢?难道楼市无法调控吗?答案应该是否定的。

  上世纪90年代初,我国就有成功快速调控楼市的典范,其高祭的利器是金融信贷。金融对房地产的重要性,可以用“致命”来表达。金融如水,房产似舟。水可载舟,亦可覆舟。房地产兴亦金融,衰亦金融。缘由极其简单,房地产是资本密集产业,离不开金融的支持。近年来对房地产的调控,主要仰仗土地、税收政策,唯独不用金融工具。就职能部门而言,责成八部委(建设部、国土资源部、财政部、审计署、监察部、国家税务总局、国家发改委和国家工商局)进行调控,而唯独遗漏中央银行。这样的思路,败局是注定的。因为离开了与房地产关系最紧密的金融调控,如何控制住房价格?直接限制肯定是行不通的。如今房价不断攀升,说明有支付能力的需求过大,供给不足。欲求供求相对平衡,要么快速增加供给,要么约束需求,两者相权,前者比后者难度大,因此在增加供给的同时,主要集中约束需求,就会取得明显效果。时下住房需求相对供给,为什么呈现过快增长势头?一言以蔽之:住房信贷政策失控,信贷发放失控。因此要平抑当下失控上涨的房价,必须果断地调控住房贷款政策,科学合理地控制住房贷款的投放。

  失控的房贷推高房价

  人们肯定还未忘记,上世纪90年代中后期,我国住房市场曾经经历过一个冰冻期,尽管当时房价不高,但还是少有人问津,这是因为居民缺乏实际的购买力。商品房销售的春天,是在发放住房贷款之后才到来的,可见住房销售市场的命运一开始就与金融联系在一起。依靠贷款推动住房消费,经济学称之为信用式住房消费,是信贷的一大功绩。但信用式消费,亦应把握适度,无论个人或全社会,假如滥用过度,必然造成走向反面。比如造成一段时期内对某些商品的过大过旺需求,价格上涨就会失控;再可能因过度消费形成了一批终生负债的房奴;再有可能给投机者提供契机,市场显得极度动荡。当下的商品房市场就处于这样的状态,说明房贷政策已经不合理。信用消费方式使用失度,主动权不在消费者,而在信用的提供者。这种信用目前均由金融机构以房贷形式提供。这也暴露出了一个无法回避的问题:目前的住房贷款政策上有严重失误,将伤害住房产业的可持续发展;同时已经严重伤害了民众,必须马上调整。

  且看我国近年来房贷市场,实际上奉行着“敞口式、支撑性”原则。“敞口式”表现在多方面,在贷款的商品房上,表现为现房可贷,期房亦可贷;小户型可贷,大房型亦可贷;平价房可贷,高价房亦可贷;一手房可贷,二手房亦可贷;就价格动态上讲,价格稳定不变(即开盘定价后至销售完)的可贷,价格不断上涨的亦可贷;个人第一套房可贷,第二套房亦可贷;本地户籍者可贷,外来者亦贷。再就一个地区或一家金融机构而言,对房贷缺乏时点进度控制,以及贷款量的控制(既无相对量又无绝对量控制)。
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